Carta para exigir reparaciones al arrendador en California: habitabilidad y plazos

¿Qué reparaciones tiene que hacer un arrendador en California?

Un arrendador en California debe mantener la vivienda en condiciones para vivir, y el Código Civil de California, sección 1941.1, enumera las normas mínimas. Una vivienda se considera inhabitable si le falta en buena medida cualquiera de estas cosas:

• Impermeabilización y protección contra el clima del techo y las paredes exteriores, incluidas ventanas y puertas sin roturas.
• Instalaciones de plomería y gas en buen funcionamiento.
• Agua corriente fría y caliente conectada a un sistema de drenaje aprobado.
• Calefacción en buen funcionamiento.
• Iluminación, cableado y equipo eléctrico en buen funcionamiento.
• Un edificio y terrenos limpios, sin acumulación de basura, roedores ni plagas.
• Botes de basura suficientes.
• Pisos, escaleras y barandales en buen estado.

A octubre de 2026, la lista también incluye una estufa y un refrigerador que funcionen para contratos firmados, modificados o prorrogados a partir del 1 de enero de 2026. Hay excepciones, como las unidades de ocupación de un solo cuarto y las viviendas con cocina compartida, y un inquilino puede aceptar al firmar que pondrá su propio refrigerador. Si una estufa o un refrigerador es objeto de un retiro del mercado, el arrendador debe repararlo o reemplazarlo dentro de 30 días después de recibir aviso del retiro.

Su parte del acuerdo también importa. Según el Código Civil, sección 1941.2, la obligación del arrendador de reparar no aplica si el inquilino causó en buena medida el problema, por ejemplo por no mantener la vivienda razonablemente limpia o por dañar instalaciones.

¿Cuánto tiempo tiene un arrendador en California para hacer reparaciones?

La ley habla de un tiempo razonable y, para la opción de reparar y descontar, se presume razonable esperar 30 días después del aviso (Código Civil, sección 1942(b)). La ley también permite esperar menos cuando todas las circunstancias lo requieren, lo que puede ser el caso, por ejemplo, si no hay calefacción en invierno o si el drenaje se regresa.

El aviso puede ser verbal o por escrito, pero el escrito es el que usted puede probar. Ponga fecha a cada solicitud y guarde una copia. La guía para inquilinos del Procurador General de California (California Attorney General) también recomienda hacer las solicitudes de reparación por escrito.

Sus opciones si el arrendador no hace la reparación

California les da a los inquilinos varios recursos, cada uno con sus propias condiciones. Usar un recurso sin cumplir sus condiciones puede darle al arrendador motivos para un caso de desalojo.

Arme el registro de reparaciones

Su registro de reparaciones debe permitir que un desconocido reconstruya la cronología en cinco minutos. Reúna:

• Cada solicitud de reparación, con la fecha y la forma en que se envió (portal, correo electrónico, mensaje de texto, carta).
• Fotos y videos cortos del problema, tomados en distintas fechas para mostrar que empeora o sigue igual.
• Cualquier respuesta del arrendador o administrador, incluidas promesas con fechas.
• Las fechas en que ofreció acceso y cualquier cita a la que no se presentaron.
• Informes de inspección o avisos de la oficina de inspección de códigos de su ciudad o condado, o del departamento de salud.
• Recibos de cualquier cosa que el problema dañó o le obligó a comprar, como un calentador portátil o una noche de hotel.

Nuestra lista de pruebas para una carta de exigencia tiene una lista más larga para disputas que podrían terminar en un tribunal.

Cómo escribir una carta para exigir reparaciones al arrendador en California

Una carta, un problema (o un grupo de problemas relacionados). Mezclar una gotera con una disputa de estacionamiento y un vecino ruidoso entierra el problema de habitabilidad bajo quejas menores.

1. Describa la condición con palabras sencillas y dónde está en la vivienda.
2. Enumere las fechas en que ya la reportó.
3. Relaciónela con la norma del Código Civil, sección 1941.1, que no se cumple.
4. Pida la reparación para una fecha concreta que corresponda a la urgencia.
5. Ofrezca horarios de acceso. Su arrendador puede entrar para hacer reparaciones necesarias con el aviso debido según el Código Civil, sección 1954, y negarle una entrada legal puede convertirse en sí mismo en un motivo de desalojo.
6. Pida una confirmación por escrito de la cita de reparación.

Ejemplo: un calentador, tres caminos

Ejemplo (hipotético): una inquilina paga $1,800 al mes. El calentador de pared deja de funcionar el 28 de noviembre. La inquilina envía un aviso por escrito el 1 de diciembre y una carta de seguimiento el 10 de diciembre. No pasa nada.

• Reparar y descontar. Después del 31 de diciembre (30 días), se presume que la inquilina esperó un tiempo razonable. Una reparación de $640 cuesta menos de un mes de renta, así que podría descontarse del siguiente pago de renta con la factura adjunta, si la inquilina no ha usado este recurso dos veces en los últimos 12 meses.
• Inspección de códigos. La inquilina llama al inspector de vivienda de la ciudad el 15 de diciembre. Si el inspector emite un aviso por escrito y el calentador sigue descompuesto 35 días después de la entrega de ese aviso sin causa justificada, la sección 1942.4 prohíbe que el arrendador exija la renta o aumente la renta hasta que se repare, y permite un reclamo por daños.
• Mudarse. La inquilina puede irse y dejar de deber renta desde la fecha en que se muda. Es un paso grande, y si conviene o no depende del contrato y de su propia situación.

Cada camino tiene letra pequeña. Estos son ejemplos de cómo se aplican las reglas, no asesoría para una vivienda en particular.

¿Puede su arrendador tomar represalias por una solicitud de reparación?

No. Según el Código Civil, sección 1942.5, si usted está al corriente con la renta, el arrendador no puede desalojarlo, subirle la renta ni reducir servicios dentro de 180 días después de que usted dé aviso de buena fe de un problema de reparación, presente una queja ante una agencia de vivienda, o después de una inspección o infracción que resulte de su queja. Puede usar esta protección una vez en cualquier periodo de 12 meses.

Un arrendador que toma represalias puede deber los daños reales, más de $100 a $2,000 por cada acto de represalia que implique fraude, opresión o malicia. Una cláusula del contrato que renuncie a estos derechos no tiene validez. Si las represalias se convierten en amenazas o presión para que se mude, nuestra guía sobre el acoso del arrendador en California cubre la siguiente capa de protección.

Cuándo recurrir a un abogado para exigir reparaciones

La primera solicitud de reparación debe venir de usted, por escrito. Vale la pena considerar una carta de un abogado cuando el problema afecta la salud o la seguridad, cuando sus solicitudes llevan semanas sin respuesta, cuando después de su queja llegó un aumento de renta o un aviso de desalojo, o cuando está pensando en reparar y descontar o en una defensa de habitabilidad.

Si usa Talk to My Lawyer, un abogado con licencia en California redacta su carta a partir de su registro de reparaciones y sus fotos, cita las normas de habitabilidad y los plazos que corresponden a su situación, y la envía en su nombre. Los códigos de vivienda locales pueden agregar requisitos, así que mencione su ciudad cuando comparta los hechos de su caso.