Acoso del arrendador en California: sus derechos y una respuesta por escrito

¿Qué se considera acoso del arrendador en California?

Según la ley de California, el acoso es la conducta que un arrendador usa para sacarlo de su vivienda, y la ley principal es la sección 1940.2 del Código Civil. Esta ley hace ilegal que un arrendador, con el propósito de influir en un inquilino para que desocupe, haga cualquiera de lo siguiente:

• Cometer robo, según la definición de la sección 484(a) del Código Penal, o extorsión según la sección 518 del Código Penal.
• Usar la fuerza o amenazar con usarla, hacer amenazas intencionales o tener una conducta intimidante, de forma repetida, que interfiera con su derecho a disfrutar en paz de su vivienda y que haría que una persona razonable temiera un daño.
• Cometer una violación importante e intencional de las reglas de entrada de la sección 1954 del Código Civil.
• Amenazar con revelar la situación migratoria o de ciudadanía de un inquilino, de un ocupante o de alguien relacionado con ellos.

No es necesario que primero lo saquen de su vivienda para obtener una compensación por amenazas o conducta intimidante. Un inquilino que gana un caso bajo esta sección, incluso en la corte de reclamos menores, tiene derecho a una multa civil de hasta $2,000 por cada violación.

Lo que un arrendador todavía puede hacer

Un arrendador que hace cumplir el contrato de arrendamiento de buena fe no lo está acosando. La sección 1940.2(c) dice que un aviso de advertencia oral o escrito, dado de buena fe, sobre una conducta que viola o podría violar el contrato, las reglas o la ley, no es una violación. Tampoco lo es una explicación del contrato dada en el curso normal del negocio.

Eso importa para su carta. Mezclar un aviso legítimo sobre un perro que ladra con una amenaza a medianoche le quita fuerza al problema real.

Un arrendador también puede seguir entrando para hacer reparaciones, inspecciones y mostrar la vivienda, con el aviso por escrito debido y en horario normal de trabajo. Los detalles están en nuestra guía sobre la entrada del arrendador sin aviso en California.

¿Puede un arrendador en California cortar los servicios o cambiar las cerraduras?

No. La sección 789.3 del Código Civil prohíbe que un arrendador corte intencionalmente un servicio público con la intención de terminar su arrendamiento, ya sea que el arrendador controle ese servicio o no. La ley menciona el agua, la calefacción, la luz, la electricidad, el gas, el teléfono, el elevador y la refrigeración, y la lista no es completa.

La misma sección prohíbe cambiar las cerraduras o usar un bloqueo de cerradura, quitar puertas o ventanas exteriores, y sacar sus pertenencias o muebles sin su consentimiento previo por escrito (excepto mediante el procedimiento para bienes abandonados que empieza en la sección 1980 del Código Civil).

La multa se cuenta por día. Una corte puede otorgarle sus daños reales más hasta $100 por cada día o parte de un día que continúe la violación, y la cantidad no puede ser menor de $250 por cada causa de acción separada. Las violaciones repetidas que ocurren en distintos momentos cuentan por separado. La corte debe otorgar honorarios razonables de abogado a la parte que gane, y usted puede pedir una orden para detener la conducta mientras el caso está pendiente.

¿Dan más protección las ordenanzas municipales contra el acoso?

Algunas ciudades sí dan más protección, y la ley estatal les deja espacio para hacerlo. La sección 1940.2(d) dice que no limita la capacidad de un gobierno local para regular o prohibir el acoso por parte de los arrendadores.

San Francisco es un ejemplo. Su Ordenanza de Renta (Código Administrativo, sección 37.10B) enumera actos que un arrendador no puede hacer de mala fe, como abusar del derecho de acceso, amenazar con daño físico, negarse a aceptar la renta legal e interferir con la privacidad de un inquilino. La ordenanza tiene sus propias reglas sobre daños y honorarios de abogado.

Las reglas locales varían, así que consulte con el departamento de vivienda de su ciudad o condado antes de basarse en una de ellas.

Cómo documentar el acoso del arrendador

Anote todo el mismo día, con hechos concretos, para que un juez o un inspector pueda ver el patrón sin necesidad de sus comentarios.

1. Empiece un registro de incidentes con fechas: fecha, hora, qué pasó, quién estaba presente y qué se dijo, citado lo más exacto que pueda recordar.
2. Guarde los mensajes de texto, correos electrónicos, mensajes de voz y mensajes de redes sociales. Tome capturas de pantalla donde se vean la fecha y el remitente.
3. Guarde cada aviso que le dé el arrendador, incluido el sobre o una foto de dónde lo dejaron.
4. Tome fotos de las cerraduras cambiadas, las puertas quitadas, los avisos pegados y cualquier cosa que se hayan llevado de la vivienda.
5. Si se cortó un servicio, pida a la compañía de servicios un historial del servicio. Un registro que muestre que el arrendador cerró la cuenta demuestra quién cortó el servicio.
6. Anote a los testigos que vieron el incidente.
7. Si lo amenazaron con violencia, llame a la policía y anote el número del reporte.

Siga pagando la renta a tiempo mientras esto sucede. La sección 1942.5 protege a los inquilinos que están al corriente con la renta, y retener la renta sin asesoría legal puede darle al arrendador motivos para un caso de desalojo.

Qué debe decir una carta de cese y desista por acoso del arrendador

Una carta de cese y desista dirigida a un arrendador nombra una conducta específica, la conecta con la ley que viola y pide un cambio claro. Debe ser lo bastante tranquila como para que el abogado del arrendador la lea como un registro, no como un pleito.

• Su nombre, la dirección de su vivienda y el nombre completo del arrendador o del administrador de la propiedad.
• Una lista corta de incidentes con fechas, tomada de su registro.
• Las leyes que aplican: 1940.2 para amenazas o presión, 789.3 para servicios cortados o cambio de cerraduras, 1942.5 si ocurrió después de una queja, 1954 para la entrada.
• Qué debe detenerse y qué debe restablecerse, como volver a conectar un servicio o entregarle las llaves.
• Cómo debe comunicarse el arrendador de ahora en adelante, por ejemplo por escrito a un correo electrónico que usted indique.
• Una fecha razonable para responder y una nota de que usted está guardando copias.

Deje fuera los insultos, las amenazas de publicar en internet y las quejas antiguas. Para ver con más detalle cómo funcionan estas cartas, lea qué es una carta de cese y desista.

¿Qué pasa si el acoso continúa después de la carta?

Si la conducta continúa, su carta se convierte en prueba de que el arrendador conocía la regla y siguió adelante.

• Corte de reclamos menores. La sección 1940.2 permite expresamente usar la corte de reclamos menores. Las personas físicas pueden demandar hasta $12,500, y los abogados no pueden representar a ninguna de las partes en la audiencia.
• Corte superior. Los reclamos bajo las secciones 789.3 o 1942.5 pueden incluir honorarios de abogado y órdenes judiciales. Un abogado puede decirle si un caso civil completo es adecuado para sus hechos.
• Orden de restricción. Para amenazas o una conducta repetida que cause angustia seria, una petición en el formulario CH-100 le pide protección a la corte.
• Agencias locales. Un departamento de vivienda, una junta de renta o una oficina de cumplimiento de códigos puede investigar según las reglas locales.
• Defensa en un desalojo. Si el arrendador presenta un caso de desalojo después de que usted se quejó, puede usar como defensa la represalia bajo la sección 1942.5.

Si las reparaciones son parte de la disputa, nuestra guía sobre cartas para exigir reparaciones al arrendador cubre el tema de las condiciones de habitabilidad.

Cuándo pedir que un abogado le escriba a su arrendador

Cuando la conducta de un arrendador llega a sus servicios, sus cerraduras o su puerta, la carta que usted envíe pasa a formar parte del registro. Vale la pena considerar que la escriba un abogado cuando la conducta se repite, cuando hay servicios cortados o cerraduras cambiadas, cuando el arrendador tiene un abogado o una compañía administradora, o cuando usted espera apoyarse en la carta más adelante en reclamos menores o en su defensa en un desalojo.

Con Talk to My Lawyer, un abogado con licencia en California redacta su carta a partir de su registro de incidentes y sus documentos, y la envía en su nombre. La carta cita las leyes específicas que corresponden a sus hechos y explica qué debe detenerse. Si su seguridad está amenazada, hable también con un abogado sobre una orden de restricción.