Moho en su departamento en California: lo que el arrendador debe reparar

¿El moho en un departamento es responsabilidad del arrendador en California?

Sí, cuando llega al nivel que la ley estatal llama deficiente. El Código de Salud y Seguridad, sección 17920.3, enumera condiciones que hacen deficiente un edificio cuando ponen en peligro la salud o la seguridad de quienes viven ahí. Dos de ellas importan en el caso del moho: la humedad en cuartos habitables (inciso (a)(11)) y el moho visible (inciso (a)(13)).

Luego, el Código Civil, sección 1941.1, considera inhabitable cualquier unidad descrita en la sección 17920.3, es decir, que no es apta para vivir. El arrendador debe mantener la vivienda habitable, así que un problema de moho a ese nivel se convierte en una reparación que le debe a usted.

La ley hace una excepción: el moho menor que aparece en superficies que acumulan humedad por su uso normal. Unas manchas oscuras en la boquilla de la regadera son un asunto de limpieza. El moho que se extiende por la pared de una recámara por una fuga oculta es otra cosa.

¿Quién decide si el moho hace deficiente su unidad?

Según la sección 17920.3(a)(13), modificada por última vez con vigencia desde el 1 de enero de 2025, el moho visible lo determina un funcionario de salud o un funcionario de inspección de códigos. En la práctica, eso significa el departamento de construcción, de vivienda o de salud ambiental de su ciudad o condado.

El Departamento de Salud Pública de California (CDPH) dice que su propia Sección de Calidad del Aire no inspecciona viviendas ni hace cumplir los códigos de vivienda. Sus preguntas frecuentes sobre el moho remiten a los inquilinos a la inspección de códigos local y explican que un inspector local que declara deficiente una unidad puede exigir al arrendador que la repare. El CDPH también señala que encontrar la agencia correcta puede costar trabajo, porque la inspección de códigos depende de distintos departamentos según la ciudad.

¿Un arrendador en California tiene que informar sobre el moho?

La Ley de Protección contra el Moho Tóxico (Toxic Mold Protection Act) tiene dos secciones sobre divulgación, pero ambas están escritas para entrar en vigor solo después de que las autoridades estatales de salud den ciertos pasos. Léalas antes de citarlas en una carta.

• El Código de Salud y Seguridad, sección 26147, exige informar por escrito a los inquilinos actuales y futuros cuando el arrendador sabe o tiene motivos para creer que hay moho que supera los límites de exposición permitidos fijados por el departamento o que representa un riesgo para la salud según sus pautas. La sección dice que no se aplica hasta el primer 1 de enero o 1 de julio que caiga al menos seis meses después de que el departamento adopte esas normas y sus pautas de remediación.
• La sección 26148 exige que los arrendadores entreguen a los futuros inquilinos un folleto para el consumidor, aprobado por el departamento, sobre los riesgos del moho para la salud, con el mismo tipo de inicio diferido ligado a la aprobación de ese folleto por el departamento.
• La sección 26147 también dice que el arrendador no está obligado a hacer pruebas del aire ni de las superficies.

La guía actual del CDPH dice que no hay niveles no saludables recomendados para el moho, lo cual influye en si se ha cumplido la condición de límites de exposición de la sección 26147. Si un reclamo por falta de divulgación encaja con sus hechos es algo que debe preguntar a un abogado. Las reglas de habitabilidad de arriba se aplican de todos modos.

Qué documentar antes de escribir

Las disputas por moho dependen de tres preguntas: qué está creciendo, de dónde viene el agua y cuándo se enteró el arrendador. Arme su expediente alrededor de ellas.

• Fotos y videos cortos con fecha de cada mancha, con algún objeto en la imagen que sirva de referencia de tamaño.
• Fotos de la fuente probable de humedad: una tubería de agua que gotea, una mancha en el techo debajo de un baño del piso de arriba, una ventana que deja pasar la lluvia.
• Un registro sencillo de cuándo lo notó por primera vez, cuándo creció y si hay olor a humedad.
• Copias de cada mensaje de texto, correo electrónico, solicitud en el portal o carta que envió, y de cualquier respuesta.
• Notas de cualquier visita al médico si usted o alguien de su hogar tuvo síntomas que relaciona con el moho.
• Recibos de cualquier cosa que tuvo que tirar o reemplazar, como un colchón o ropa.

Mantenga el registro objetivo. Una nota que dice "4 de marzo: mancha sobre la cama ahora de unas 18 pulgadas de ancho, la mancha del techo más oscura después de la lluvia" sirve más que una descripción de lo molesto que es.

Cómo escribir una carta para pedir la reparación del moho

Una carta sobre moho tiene una sola tarea: dejar al arrendador avisado por escrito de una condición concreta y pedir una reparación que corrija la causa, con el acceso acordado. Hágala corta y con fecha.

1. Identifique la unidad y los cuartos afectados, con la fecha en que vio el moho por primera vez.
2. Describa lo que ve y la fuente de agua que sospecha, y adjunte fotos.
3. Cite el Código Civil, sección 1941.1, y el Código de Salud y Seguridad, sección 17920.3(a)(11) y (a)(13).
4. Pida que se repare la fuga o la fuente de humedad y que se limpien o retiren los materiales afectados.
5. Ofrezca fechas para el acceso y recuérdele al arrendador que la entrada requiere aviso adecuado según el Código Civil, sección 1954.
6. Pida una respuesta por escrito para una fecha fija, por ejemplo en 10 días, con un calendario de reparación.
7. Guarde una copia y el comprobante de entrega, como el recibo del correo certificado o la confirmación del portal.

Si también hay otras reparaciones pendientes, nuestra guía más amplia sobre cartas de demanda por reparaciones para inquilinos en California trata la calefacción, el agua caliente, las fugas y la lista completa de normas mínimas.

¿Qué pasa si el arrendador no repara el moho?

La ley de California da a los inquilinos varios caminos, cada uno con sus propias condiciones. Ninguno es automático, y algunos implican un riesgo real si los hechos no encajan.

Hay un límite que se aplica a todo. Según el Código Civil, secciones 1941.2 y 1942(c), el deber de reparar del arrendador y el recurso de reparar y descontar no se aplican cuando una violación importante del propio inquilino, como el mal uso de la plomería, contribuyó de manera importante al problema.

¿Puede su arrendador tomar represalias después de una queja por moho?

El Código Civil, sección 1942.5, prohíbe que el arrendador lo desaloje, le suba la renta o le reduzca servicios dentro de 180 días después de una queja de buena fe sobre la habitabilidad, una queja ante una agencia de vivienda, o una inspección o citación que siguió a una queja, si usted no está atrasado con la renta. El inquilino puede usar esa protección de 180 días una vez en cualquier periodo de 12 meses.

Un arrendador que toma represalias puede deber los daños reales y, si se demuestra fraude, opresión o malicia, daños punitivos de $100 a $2,000 por cada acto de represalia. La ley sigue permitiendo un desalojo o un aumento cuando el aviso del arrendador indica de buena fe un motivo legal, así que siga pagando la renta y mantenga sus registros en orden.

Cuándo conviene una carta sobre el moho escrita por un abogado

Cuando el moho vuelve a aparecer unas semanas después de cada limpieza, hay una fuente de humedad que nadie ha reparado. En esa situación, o cuando alguien del hogar tiene problemas de salud, se arruinaron sus pertenencias o el arrendador responde a su queja con un aumento de renta o un aviso, una carta escrita por un abogado puede poner juntas ante el arrendador las reglas de habitabilidad y sus pruebas.

Con Talk to My Lawyer, un abogado con licencia en California redacta su carta a partir de sus fotos, su registro y sus mensajes, expone las reglas de habitabilidad que se aplican a su unidad y la envía en su nombre. Reparar y descontar, retener la renta y mudarse implican riesgos, así que pida asesoría a un abogado sobre sus propios hechos antes de usarlos.