Cómo disputar los cargos de salida: guía punto por punto para California

¿Cómo se disputan los cargos de salida en California?

Los cargos de salida se disputan uno por uno. Para cada concepto del estado del arrendador, hágase cuatro preguntas:

1. ¿Es daño o desgaste? El desgaste no se puede cobrar.
2. ¿Ya estaba así cuando usted se mudó? Las condiciones que ya existían no se pueden cobrar.
3. ¿La cantidad es razonable? Debe limitarse a lo necesario para dejar la unidad como estaba al entrar, sin contar el desgaste.
4. ¿Está documentado? Recibos, facturas, el tiempo y la tarifa por hora del arrendador, y fotos.

Cualquier cargo que no pase una de estas pruebas va en su carta. Dígalo también cuando un cargo sí las pasa: aceptar los $40 por una llave perdida muestra que usted revisó cada cargo en lugar de rechazarlos todos.

Desgaste normal frente a daño

El Código Civil, sección 1950.5(e), prohíbe que el arrendador cobre el desgaste normal o sus efectos, ya sea que haya ocurrido antes o durante su arrendamiento, así como los efectos acumulados del desgaste a lo largo de uno o más arrendamientos. La ley no define el término con una lista, así que el límite se decide caso por caso. Estos ejemplos muestran cómo se suele trazar el límite, aunque importan los hechos de cada unidad:

El contexto importa. Un inquilino que vivió seis años en la unidad debe esperar más desgaste que uno que vivió seis meses, y la ley lo toma en cuenta al excluir de los descuentos el desgaste acumulado.

Los cargos por limpieza y la regla de la limpieza profesional

El arrendador puede descontar limpieza solo para dejar la unidad con el mismo nivel de limpieza que tenía al inicio de su arrendamiento (en los arrendamientos que empezaron después del 1 de enero de 2003). Si la unidad no estaba impecable cuando usted llegó, no tiene que estar impecable cuando se vaya.

Tras la modificación de AB 2801, la sección 1950.5(e) también dice que el arrendador no puede cobrar la limpieza profesional de alfombras u otros servicios de limpieza profesional, salvo que sean razonablemente necesarios para dejar la vivienda como estaba al entrar, sin contar el desgaste. Una 'cuota de limpieza profesional' fija que se cobra a todos los inquilinos que se van es difícil de conciliar con esa regla.

El contrato tampoco puede salvar el cargo. La sección 1950.5(n) prohíbe las cláusulas del contrato que describen cualquier parte del depósito como no reembolsable.

Los documentos que el arrendador le debe

El estado detallado, que vence dentro de 21 días después de que usted desocupa, debe venir con respaldo para los descuentos por reparaciones y limpieza:

• Trabajo de un proveedor externo: una copia de la cuenta, factura o recibo, y el nombre, la dirección y el teléfono del proveedor si la factura no los muestra.
• Trabajo del arrendador o de un empleado: una descripción razonable del trabajo, el tiempo dedicado y la tarifa por hora.
• Materiales: un recibo o factura, o una lista de precios del proveedor para artículos que se compran con regularidad.
• Fotos: tomadas después de que usted entregó la vivienda y antes de las reparaciones, más fotos después del trabajo, con una explicación por escrito del costo.
• Cálculos estimados: si el trabajo no se hace dentro de 21 días, un cálculo hecho de buena fe, con los documentos finales dentro de 14 días después de terminar.

La regla de los $125: si los descuentos por reparaciones y limpieza suman $125 o menos, el arrendador puede omitir los recibos. Pero si usted los pide dentro de 14 días después de recibir el estado, el arrendador debe enviar los documentos dentro de 14 días después de su petición.

¿Todavía vive ahí? Pida la inspección previa a la mudanza

Si todavía no se ha mudado, la sección 1950.5(f) le da un paso útil. El arrendador debe informarle por escrito que usted puede pedir una inspección inicial, que no puede hacerse antes de dos semanas antes de su salida, con 48 horas de aviso por escrito de la hora.

Después de la inspección, el arrendador le entrega una lista detallada de los descuentos propuestos, y usted puede corregir esos puntos antes de irse. Si sus pertenencias no impedían ver el problema, el arrendador por lo general no puede descontar después reparaciones o limpieza que no estaban en esa lista, salvo por daños que ocurran después de la inspección.

Ejemplo: cómo disputar un estado punto por punto

Ejemplo (hipotético): un inquilino que vivió cinco años en una unidad recibe un estado con cargos contra un depósito de $2,000, más una cuenta por el saldo. La alfombra tenía unos cuatro años cuando él se mudó.

Fíjese en la lógica de la alfombra. La ley limita los cargos a dejar la unidad como estaba al inicio del arrendamiento. Cobrar el reemplazo completo de una alfombra que ya tenía varios años al entrar puede dejar al arrendador en mejor situación que cuando empezó el arrendamiento.

Cómo escribir una carta para disputar los cargos de salida

Organice la carta como la tabla de arriba: un párrafo corto por cada cargo en disputa, una oración por cada cargo aceptado y un total claro.

Si nunca recibió su depósito ni un estado, empiece mejor con nuestra guía sobre la carta para exigir el depósito de garantía.

Cuándo ayuda que un abogado escriba la disputa

Una disputa por uno o dos cargos pequeños se puede resolver con una carta escrita por usted. Tiene más sentido que un abogado escriba la disputa cuando la cantidad en disputa es grande, cuando el arrendador le cobró más allá del depósito, cuando hay una agencia de cobranza de por medio o cuando el estado llegó tarde o sin los recibos y fotos obligatorios.

Con Talk to My Lawyer, un abogado con licencia en California redacta su carta a partir de sus fotos de entrada y salida, el estado y el contrato, responde a cada cargo según la sección 1950.5 y la envía en su nombre. Retener el depósito de mala fe puede dar lugar a daños de hasta el doble del depósito, pero si eso se aplica es una pregunta que debe plantear a un abogado sobre sus hechos.