Aviso de aumento de renta en California: 30 días, 90 días y las reglas del correo

¿Cuánto aviso necesita un arrendador en California para subir la renta?

Al menos 30 días para un aumento del 10 por ciento o menos, y al menos 90 días para un aumento de más del 10 por ciento (Código Civil, sección 827(b)). La regla se aplica a los arrendamientos residenciales de semana a semana, de mes a mes o de otro periodo menor de un mes.

La prueba del 10 por ciento abarca más que este aumento. La sección 827 compara la renta nueva con la renta que se le cobró en cualquier momento durante los 12 meses anteriores a la fecha en que entra en vigor, y cuenta este aumento junto con cualquier otro de ese periodo. Dos aumentos pequeños en un año pueden hacer que el total pase el límite.

Hay una excepción: cuando el aumento viene de una recertificación obligatoria de ingresos o del tamaño de la familia en una vivienda subsidiada, se aplica el plazo de 30 días aunque el cambio sea mayor (sección 827(b)(3)(B)). Y si otra ley, reglamento, acuerdo regulatorio o contrato exige un plazo de aviso más largo, manda el plazo más largo (sección 827(c)).

Ejemplo: cuando dos aumentos se suman

Ejemplo (hipotético): un inquilino de mes a mes paga $2,000. La renta sube a $2,100 el 1 de febrero con 30 días de aviso. En junio, el arrendador entrega un aviso de que la renta subirá a $2,220 el 1 de agosto.

Hay un segundo problema. Si la unidad está cubierta por el tope estatal de renta, un aumento del 11 por ciento en 12 meses pasa el límite del 10 por ciento del Código Civil, sección 1947.12, así que la cantidad misma no está permitida, sin importar el aviso. Nuestra guía para revisar los cálculos del tope de renta en California explica ese cálculo en detalle.

¿Cómo se debe entregar un aviso de aumento de renta?

La sección 827(b)(1) menciona dos formas de entregar un aviso de aumento de renta residencial: darle una copia a usted en persona, o enviarlo por correo según el Código de Procedimiento Civil, sección 1013. La sección no menciona mensajes de texto, correos electrónicos ni notas pegadas en la puerta.

El correo cambia la cuenta. La sección 1013(a) dice que la notificación por correo se completa cuando el aviso se deposita en el correo, pero cualquier plazo de aviso se extiende cinco días naturales cuando el lugar de envío y la dirección están ambos en California, y 10 días naturales cuando cualquiera de los dos está en otra parte de Estados Unidos.

¿La regla del aviso se aplica si tiene un contrato de un año?

La sección 827 está escrita para arrendamientos periódicos, como los de mes a mes. Durante un contrato a plazo fijo, la renta la fija el propio contrato, así que si la renta puede cambiar a mitad del plazo, y cómo, depende de lo que diga el contrato.

Cuando un contrato a plazo fijo termina y el arrendamiento sigue de mes a mes, los aumentos posteriores siguen la sección 827. El tope estatal de la sección 1947.12 se aplica a los aumentos en unidades cubiertas, y la sección 1947.12(e) dice que el aviso de cualquier aumento debe cumplir con la sección 827.

Situaciones con reglas adicionales

• Tope de renta. En las unidades cubiertas, los aumentos en cualquier periodo de 12 meses se limitan al 5 por ciento más el cambio regional en el costo de vida, o al 10 por ciento, lo que sea menor, y no se pueden hacer en más de dos partes (Código Civil, sección 1947.12). Las viviendas con un certificado de ocupación emitido en los últimos 15 años están exentas, igual que algunas casas unifamiliares y condominios.
• Control de rentas local. Las ciudades con ordenanzas de estabilización de rentas pueden fijar sus propios límites y requisitos de aviso. Consulte la junta de rentas o el departamento de vivienda de su ciudad.
• Emergencias declaradas. Después de una declaración de emergencia estatal o local, el Código Penal, sección 396(e), por lo general prohíbe subir la renta más del 10 por ciento durante 30 días, o más tiempo si la declaración se extiende, con excepciones limitadas.
• Después de una queja por reparaciones. El Código Civil, sección 1942.5, prohíbe un aumento de renta como represalia dentro de 180 días después de una queja de buena fe sobre las condiciones de habitabilidad, si usted está al corriente con la renta.
• Violaciones al código sin reparar. Cuando un inspector le dio al arrendador un aviso por escrito de condiciones deficientes y pasan 35 días sin corrección ni una causa justificada, el Código Civil, sección 1942.4, prohíbe un aviso de aumento de renta.
• Pequeños inquilinos comerciales. Desde el 1 de enero de 2025, la sección 827 también da derechos de aviso a ciertos inquilinos comerciales calificados, como las microempresas.

Qué hacer si su aviso de aumento de renta fue demasiado corto

Un aviso que da menos tiempo del que exige la sección 827 no cumple con la ley. Una carta tranquila puede señalarlo y pedir al arrendador que confirme una fecha de entrada en vigor corregida, mientras usted sigue pagando la renta a tiempo.

1. Anote la fecha en que recibió el aviso y cómo le llegó: en persona, por correo, por debajo de la puerta o por mensaje de texto.
2. Sume todos los aumentos de los 12 meses anteriores a la nueva fecha de entrada en vigor y compárelos con la renta más baja de ese periodo.
3. Calcule el plazo de aviso necesario, y sume cinco días si se envió por correo dentro de California.
4. Revise si el tope estatal o una ordenanza local también limitan la cantidad.
5. Escriba al arrendador con sus cifras y pida una confirmación por escrito de la fecha o la cantidad corregida.
6. Guarde copias del aviso, del sobre y de su carta, con el comprobante de entrega.

Si el aumento también llegó después de una solicitud de reparaciones, nuestra guía sobre las solicitudes de reparación y las reglas contra represalias trata esos temas con más detalle.

Cuándo conviene una carta sobre el aumento de renta escrita por un abogado

Si el aviso llegó con unos días de menos, tal vez baste una carta breve escrita por usted. La situación cambia cuando el aumento puede violar el tope estatal o un límite de la ciudad, cuando ya pagó varios meses de un aumento indebido y quiere recuperarlo, cuando el aumento llegó poco después de una queja por reparaciones o cuando el arrendador se niega a corregir el aviso. En esos casos, una carta escrita por un abogado puede exponer las cifras y las reglas.

Con Talk to My Lawyer, un abogado con licencia en California redacta su carta a partir de su aviso, su contrato y su historial de renta, explica cómo los plazos de aviso y el tope de renta afectan su aumento, y la envía en su nombre. Las ordenanzas locales de renta cambian de una ciudad a otra, y un abogado puede decirle cómo se aplican a su unidad.