Aviso de 3 días para pagar la renta o desalojar en California: contenido y próximos pasos

¿Qué es un aviso de 3 días para pagar la renta o desalojar en California?

Es el aviso por escrito que un arrendador debe entregar antes de presentar un caso de desalojo por renta no pagada. El Código de Procedimiento Civil de California, sección 1161(2), dice que un inquilino que se queda después de atrasarse en la renta, y después de recibir un aviso de tres días válido para pagar o entregar la posesión, incurre en "retención ilícita" (unlawful detainer), el nombre legal de un caso de desalojo.

El aviso por sí solo no termina su arrendamiento ni permite que nadie cambie las cerraduras. Abre un plazo corto. Si la renta se paga dentro de ese plazo, el arrendador no tiene base para un desalojo por esa renta. Si no se paga, el arrendador puede presentar una demanda.

Según la Ley de Protección al Inquilino (Tenant Protection Act, Código Civil, sección 1946.2), la renta no pagada es una causa justa "por culpa" del inquilino, así que no se debe un pago por reubicación. Algunas ciudades tienen sus propias ordenanzas de desalojo con requisitos adicionales, así que revise también las reglas locales.

¿Qué debe incluir un aviso de 3 días en California?

La sección 1161(2) y la guía de autoayuda de las Cortes de California (California Courts) fijan el contenido. Compare su aviso con esta lista:

• Está por escrito.
• Nombra a los inquilinos y la dirección de la vivienda.
• Indica la cantidad exacta de renta que se debe.
• Da el nombre, el número de teléfono y la dirección de la persona a quien hay que pagar.
• Si puede pagar en persona, indica los días y horas habituales en que esa persona está disponible. También puede dar una cuenta bancaria en una institución a menos de cinco millas de la vivienda, o un método de pago electrónico que ya tengan establecido entre ustedes.
• Dice que usted debe pagar dentro de tres días o entregar la posesión.

La guía de autoayuda dice que este tipo de aviso solo puede incluir renta atrasada, y menciona los cargos por atraso, los cargos por cheques sin fondos y los servicios públicos como cosas que no puede incluir. También dice que el aviso no es válido si pide más de lo que usted debe. El aviso se puede entregar en cualquier momento dentro de un año después de que venció la renta.

¿El aviso de 3 días incluye los fines de semana?

No. La ley excluye de los tres días los sábados, los domingos y los demás feriados judiciales. La guía de autoayuda dice que el día uno es el día siguiente a que usted recibe el aviso.

Ejemplo (hipotético): a un inquilino le entregan un aviso en mano un jueves. El viernes es el día uno. El sábado y el domingo no cuentan, así que el lunes es el día dos y el martes es el día tres. Si ese lunes fuera feriado de la corte, el día tres pasaría al miércoles. El sitio web de las Cortes de California publica la lista de feriados de la corte.

¿Cómo puede el arrendador entregar el aviso?

El Código de Procedimiento Civil, sección 1162, permite tres formas de entrega a un inquilino de vivienda, en este orden:

1. Entregarle una copia a usted en persona.
2. Si usted no está en su casa ni en su trabajo, dejar una copia con una persona de edad y juicio adecuados en cualquiera de esos lugares, y además enviar una copia por correo a su casa.
3. Si ninguna de las dos funciona, pegar una copia en un lugar visible de la propiedad, entregar una copia a alguien que viva ahí si se encuentra a alguien, y además enviar una copia por correo a la dirección de la vivienda.

Desde el 1 de febrero de 2025, la sección 1161 también dice que un arrendador o su agente no puede cobrarle al inquilino un cargo por entregar, pegar o hacer llegar de otra forma el aviso. Anote exactamente cómo y cuándo le llegó el aviso, y guarde el sobre si se lo enviaron por correo.

¿Qué opciones tiene después de recibir un aviso de 3 días?

La guía de autoayuda enumera las opciones con claridad: pagar, mudarse, hablar con su arrendador o no hacer nada, y dice que cada una tiene riesgos. Una comparación breve:

¿Qué pasa si el arrendador presenta un caso de desalojo?

Le entregarán un emplazamiento (summons) y una demanda. Desde el 1 de enero de 2025, el Código de Procedimiento Civil, sección 1167, le da al inquilino 10 días, sin contar sábados, domingos ni feriados judiciales, para presentar una respuesta después de que le entregan la demanda. Ese cambio vino de la ley AB 2347, que amplió el plazo de cinco días, así que las guías más antiguas pueden estar desactualizadas.

• La respuesta habitual es una Contestación (Answer) en el formulario UD-105, según la guía de autoayuda.
• Si los papeles se dejaron con otra persona o se pegaron en la puerta y se enviaron por correo, la guía dice que el plazo es de 10 días naturales más 10 días hábiles de la corte después del envío por correo.
• Cada persona que presenta una respuesta paga una cuota, que la guía indica entre $240 y $450, a menos que la corte conceda una exención de cuotas.
• Si usted no responde, el juez puede decidir el caso sin usted.

Si se presenta un caso, comuníquese con una oficina de asistencia legal, un centro de autoayuda de la corte o un abogado mientras el plazo para responder siga abierto. Esta guía explica el aviso; no es asesoría para defenderse de un desalojo.

Cómo responder por escrito a su arrendador después de un aviso para pagar o desalojar

Una respuesta por escrito deja constancia de lo que usted pagó, lo que disputa y cuándo. Limítese a los hechos y guarde prueba de que llegó.

1. Indique la fecha y la forma de entrega, y la cantidad que exige el aviso.
2. Indique lo que pagó por ese periodo, con fechas y números de confirmación.
3. Señale cualquier cargo del aviso que no sea renta, como un cargo por atraso o una factura de servicios.
4. Si va a pagar, diga cuánto, cómo y cuándo, y pida una confirmación por escrito.
5. Si un inspector de vivienda citó la vivienda, adjunte el aviso e indique su fecha.
6. Guarde copias del aviso, de su respuesta y de la prueba de entrega.

Si cree que el aviso llegó después de una solicitud de reparación o una queja, nuestra guía sobre el acoso del arrendador y cómo responder por escrito cubre las reglas sobre represalias y acoso. Si la verdadera disputa es el estado de la vivienda, vea nuestra guía sobre cómo pedir reparaciones por escrito a un arrendador en California.

Cuándo conviene una carta a su arrendador escrita por un abogado

Un aviso inflado con cargos por atraso, un pago de renta que el arrendador rechazó o aplicó a otra cosa, un aviso para pagar o desalojar que llegó una semana después de que usted reportó una gotera: son los momentos en que una carta de un abogado puede aclarar el registro de pagos antes de que se presente cualquier demanda.

Con Talk to My Lawyer, un abogado con licencia en California redacta su carta a partir de su aviso, su contrato y sus registros de pago, y la envía en su nombre. Si ya se presentó un caso de desalojo, hable con un abogado o con una oficina de asistencia legal sobre los hechos de su caso y su plazo.